Штаб реновации Морозовских Казарм в городе Твери

Индивидуальный проект городского развития
29 июля
Индивидуальный проект городского развития
29 июля

Никита Маликов, руководитель «Архитектурного бюро Маликова», руководитель архитектурного отдела Центра развития экономики малых городов Тверской области, ментор программы комплексного развития территорий в МАРШе  и участник программы Архитекторы.рф, рассказывает о реновации Морозовских казарм в Твери в своём индивидуальном проекте городского развития.

Мне нужно описать за 10 000 знаков историю в полтора века особенного места на карте мира (это не сарказм). Причём лишь малую часть этого времени я знаю и видел вживую — 33 года. Я не знаю, как кратко передать эмоции, которые связаны с кварталом. Но постараюсь пробудить у читателя интерес к месту. Надеюсь, что после вы как минимум почитаете об этом месте в доступных источниках и внесёте свой эмоциональный вклад.

Многие города хотят иметь какой-то статус: Столица Сибири, Столица пельменей, Столица благоустройства и т. д. Я родился и вырос в городе, который не стремился получить эти статусы, — Твери. Это самый обычный провинциальный город, просто с душой. Он скромный, простой, с бешеной историей и немного странными людьми.

Но в истории города был особенный человек — Савва Морозов. В 1856 году он построил Морозовские казармы. Это были не просто фабрики. Это первый в истории микрорайон — с домами для разных людей (одиноких, семейных, приезжих), школами, детскими садами, парками, тротуарами, пожарной частью, роддомом, дорогами, освещением, спортивными объектами, даже обсерваторией. И рабочими местами в шаговой доступности. По сей день в России никто не смог достичь такого же качественного баланса и продуманности во всех градостроительных показателях. Морозовские казармы с точки зрения планировочной структуры и заложенных смыслов — мечта урбаниста-блогера. Этот район по праву стал лучшей образцовой застройкой мира и получил за это премию в Париже. Но это было давно, полтора века назад.

Потом были революция, война, развал СССР. Чудо произошло: район сохранился в первозданном виде. Но с начала революции им никто не занимался. Сейчас там живут люди, живут в коммунальных квартирах. Рядом со старыми зданиями из красного кирпича стоят панельные советские цеха, в которых складируют носки и кофе. Район привлекает безумное количество туристов, но это скорее треш-туризм. Ночью появляться там опасно.

Территория погибает: люди и предприятия уезжают при первой возможности, здания начинают сыпаться, в заброшенных домах нередки пожары. Вместе с Морозовскими казармами погибает памятник мирового масштаба. И это даже не памятник истории и архитектуры, это памятник тому, что потребность людей в качественной городской среде не сильно изменилась за несколько веков.

Морозовские казармы нужно реновировать. Эта идея сидит в голове каждого жителя Твери и многих переживающих людей в России. Так поступают с аналогичными территориями во всём мире. Но самый близкий по духу — район Хафенсити в Гамбурге. Он послужил прототипом и источником вдохновения возможности такой работы.

Много было попыток сделать проекты, но все они заканчивались ничем. Давайте попробую объяснить масштаб задачи. Морозовские казармы по площади больше парка «Зарядье» в десять раз — 70 га. Там находится 100 зданий, из которых 44 — памятники федерального значения (по площади это примерно как треть старого центра Таллина). И все понимают, что здесь можно создать второй центр города с уютными кафе, квартирами с прекрасными видами, аистами, гнездящимися на старых крышах, сотрудниками офисов, опаздывающими на работу и разливающими на брусчатку кофе. Району можно и нужно вернуть славу лучшего района мира, как было полтора века назад. С учётом наличия скоростного транспорта между столицами (а Тверь находится посередине) и желания многих интересных людей покинуть Москву в поисках более спокойной жизни всё более чем реально. Амбициозно — да, но это отличительная особенность тверичан — ставить очень сложные задачи.

Но всегда есть НО. Никто не знает, КАК это всё сделать. Красивые рендеры так и останутся картинками, пока не появится чёткая поэтапная инструкция по работе с местом. И эта инструкция должна дружить с экономикой и быть очень гибкой. За свою жизнь я уже четыре раза родился в новой экономической реальности. Морозовские казармы будут, по предварительной оценке, реновироваться 13 лет, а за это время мы все успеем родиться ещё минимум два раза в новом мире.

Я не совру, но, может, кого-то обижу. Ни у одной компании в России нет методологии, как работать с Морозовскими казармами. Много людей приезжали, вносили предложения, но ни разу ни один инвестор не согласился работать по этим условиям. Проект является дотационным, то есть если в него вложить деньги, то их инвестор больше не увидит. И пока нет мецената, значит, нужен иной план.

Я не один думал над этой проблемой. Некоторые сильные люди города тоже ею озадачились. Вопрос один: если существующие методологии не работают, значит, стоит разработать новую?

Но как её разработать?

Правительство, администрация города, архитекторы, историки, представители банков и жители уже сейчас объединились для ответа на этот вопрос. Мы начали делать первые шаги. Чтобы делать реновацию территорию, сначала надо её зачистить, то есть выкупить все участки и расселить людей. Когда вы читаете этот текст, первые дома для переселенцев уже строятся, этим занимается администрация города. С собственниками земель ведутся переговоры. Им предлагается либо выкуп, либо встраивание в общую концепцию. ДОМ.РФ совестно с КБ Стрелка разработали рамочную концепцию и показали, как территория может жить. Изначально этот документ вызвал у меня противоречивые чувства, но сейчас я нахожу в нём некоторые положительные стороны. Я провёл реновацию тестовых малых объектов на территории, чтобы понять и показать структуру работы с объектами. Правительство ведёт переговоры с различными инвесторами, чтобы они включились в работу.

Резюмируя, можно сказать, что работа началась. Но это, по сути, не более чем сбор исходных данных и прототипирование. Что же делать дальше? А это самое интересное.

Проектом я интересуюсь более десяти лет, но наиболее плотную работу мы ведём последний год. Было проведено исследование аналогичных проектов в мире: структуры их управления, методологии работы с инвесторами и исполнителями. Мы поняли, что всё очень разное, и попытка пересказывать подходы займёт ещё 10 000 знаков. Но у всех проектов была одна объединяющая черта — единая проектная команда, в которую входили все стороны, заинтересованные в территории: от жителей и чиновников до архитекторов и инвесторов. Вместе они создавали дорожную карту и поэтапно её реализовывали, разделяя ответственность как авторы.

Цель моего проекта — создать такую команду — Штаб реновации Морозовских казарм. Сейчас взаимоотношения между всеми, кто занимается проектом, носят хаотичный характер. Много разных мнений, все в разных местах находятся, очень долго обрабатывают поступающую информацию. Что такое штаб? Это аналог проектного офиса. Прямо здесь, посреди Морозовских казарм. В штабе сидят архитекторы, историки, специалисты по работе с жителями, представители инвесторов и управляющая компания. Все вместе они решают одну задачу — создание методологии и её последующая реализация. 

Сидя за соседними столами, архитекторы и историки решают проблемы путём диалога и моделирования, а не переписываясь официальными бумагами. Экономисты и инвесторы вносят правки, постоянно пытаясь найти баланс между окупаемостью и подходами. Они видят каждый день красные кирпичи зданий, чувствуют место и оперативно реагируют на все изменения. Одна из ключевых целей штаба — не дать одной стороне стать решающим голосом в принятии решений. Город не хочет повторения московской реновации промышленных территорий, когда сносится почти всё в угоду прибыли и строятся новые странные здания. Есть ещё одна важная задача — многополюсность мнений. Мы не хотим, чтобы проектом занималось одна компания. 100 зданий — 100 архитектурных бюро. Каждое со своей идеологией и подходом. Этот урок мы хорошо усвоили на основе европейского опыта, когда разносторонний взгляд вселял в территорию максимум души. Все запросы извне поступают в одно окно. Не важно, от кого — от туриста, банка, жителя или губернатора. Штаб получает запрос и отвечает на него коллективно. Штаб в одно окно выдаёт всю информацию для подрядчиков и контролирует процесс строительства.

Штаб — это гибкая структура. На первом этапе в ней будут конфликтные ситуации. Но в России только учатся диалогу, и здесь научатся. Структура будет существовать не вечно. По мере приближения окончания работ из неё будут исчезать отделы. После сдачи всего комплекса должны остаться управляющая компания, которая прошла весь путь и знает о каждом кирпиче всё, а значит, будет эффективно управлять территорией, и отдел по работе с жителями (вовлечение), ведь немалая часть зданий Морозовских казарм превратится в жильё.

На момент начала написания текста я видел только общую структуру работы Штаба Морозовских казарм и был уверен, что наличие такой гибкой структуры привлечёт инвесторов (я — идеалист). Но вот прямо сейчас мне позвонил министр экономического развития Тверской области и сказал, что мне нужно переставать мечтать. У города нет средств от инвесторов сейчас, но хватит средств на реновацию первой очереди. И вместе со штабом, как первые его сотрудники, мы должны попробовать создать проект. Аргумент был прост: штаб — это прекрасно, но пока он не даст ответов, никому он не нужен, значит, запускаем и пробуем показать всё вживую. Мы пропишем более подробную структуру и дадим ответы, как запускать систему. И если бы я писал этот текст осенью, он, скорее всего, был бы иным.

Сейчас идёт сбор исходных данных, после будет создана концепция. Потенциальные инвесторы изучат эту концепцию и вынесут свой вердикт о входе в проект. Штаб будет принимать участие во всех этапах написания концепции и работы с инвестором. Есть много подводных камней. К примеру, если инвестор не поверит в концепцию, то возможность существования штаба и реновации в целом возможна только при гарантиях области о возврате инвестиций. Либо иной сценарий. Банк даст кредит на финансирование штаба и подготовку территории (благоустройство). В свою очередь, штаб будет искать уже отдельных инвесторов на каждый объект. Либо третий сценарий…

Сегодня присутствует некоторая неопределённость в работе. Но точно мы знаем одно: городу нужны Морозовские казармы. Стране нужна методология работы с такими территориями. Более того, стране нужна методология, как такими крупными проектами удерживать кадры в регионах. И это ещё одна задача Штаба. Чтобы не менее половины сотрудников были местными. Причём обучение будет происходить не только специалистов, но и потенциальных арендаторов. Сейчас на базе «Моего бизнеса» в Твери активно идёт подготовка малого бизнеса и раздача льготных кредитов. И для Морозовских казарм будет запущена отдельная программа. Зачем ждать мифический бизнес из столицы, когда его можно вырастить здесь — в Твери?

Есть ещё вопросы, на которые нужно ответить с течением времени. У штаба должен быть лидер, но нужно ли гарантировать его сменяемость, чтобы вносить свежие решения? Как штаб будет реагировать на быструю цифровизацию мира? Можно ли обеспечить работу штаба дистанционно, или он должен присутствовать как живой проектный офис на территории?

Возможно, читая этот текст, вы хотели бы получить чёткие ответы, как провести реновацию. Но я пишу эту работу для того, чтобы ответить на другой вопрос: с чего начать, чтобы работа шла аккуратно и с пользой для всех сторон. Как провести реновацию, штаб ответит через пару лет. И возможно, вам кажется тема работы очень скучной. Но пробовали ли вы хоть раз посадить на 13 лет все стороны вместе работать над одним проектом — от архитекторов до постоянно меняющихся губернаторов — и сохранить единую идеологию и стандарты качества?

Я пробовал — не получалось, признаюсь честно. Но я буду пробовать ещё, и я искренне хочу это сделать. Я устал от тендеров, когда ищут самых дешёвых подрядчиков с самым простым проектом. Я устал, когда инвестор диктует свои правила игры, не желая идти на диалог и даже почувствовать место. Я устал от того, что только пять компаний из Москвы воспринимаются как единственные, кто может делать такую работу, а выросшие в региональных городах специалисты могут на своей земле только бумажки подавать этим компаниям. Я — региональный архитектор, который верит, что рано или поздно мы перейдём на долгосрочное планирование, что экономика наконец-то подружится с городской средой и что регионы смогут стать центром сложных решений. И я такой не один, в Твери есть сильная команда, которая разделяет это мнение.

Прошу меня извинить, что текст написан простым языком. С любым желающим я с радостью поговорю профессиональным языком и отвечу на все вопросы лично.

 

Контакты для связи:

Instagram: @arhitect_malikov

Facebook: https://www.facebook.com/architector.malikov