Павел Корнеев — об особенностях девелопмента в Китае
Одна из экскурсий международного модуля шестого потока программы Архитекторы.рф была посвящена жилому комплексу Ичень Циванли (Yicheng Qiwanli) в городе Шэньчжэнь. Финалист программы, руководитель отдела подготовки земельного банка «Брусники» Павел Корнеев, который также принял участие в этой поездке, сравнивает подходы к строительству и жилья класса люкс в Китае и России.
Если отбросить в сторону идеологию, корпоративную культуру и большую стратегию строительных компаний, то остаются две основные задачи девелопмента: строительство и продажи, которые мы называем словом «сбыт». Стоимость строительства и сбыта формирует выручку девелопмента и дает чистую прибыль после реализации проекта, то есть в целом говорит об эффективности застройщика. И если в случае строительства цифра достаточно понятна, потому что стоимость материалов и стоимость работы определяется по понятным рыночным правилам, то у сбыта есть уникальные вариации «игры» в большую или меньшую сторону. На стоимость сбыта влияют локация, качество материалов, развитость инфраструктуры и другие атрибуты, которые могут быть как значимыми, так и незначимыми. Значимость атрибутов варьируется в зависимости от типа («первичка», «вторника») и класса жилья (эконом, комфорт, бизнес).
Например, если я покупаю квартиру на вторичном рынке в ипотеку на последние деньги, для меня значимыми атрибутами могут быть размер квартиры, наличие ремонта, доступность общественного транспорта. Я не буду смотреть на качество отделки подъездов или оценку энергоэффективности дома. Моя задача — купить хоть какое-то жильё, и наличие классного благоустройства и уже тем более видовых точек играет для меня второстепенную роль.
Если покупается жильё бизнес-сегмента, где я априори получаю большую квартиру, машино-место, благоустроенный двор и дорогие фасадные решения, которые обозначают принадлежность жилья к высокому классу, для меня могут быть значимыми такие атрибуты, как вид из окна, наличие в доме частного детского сада или качестве озеленения во дворе.
Как определяют класс жилья в Китае
Жилой комплекс Yicheng Qiwanli в районе Цяньхай позиционируется себя как класс сегмента люкс. Если переводить на язык Брусники, это класс А. Почему в Китае этот ЖК считается классом А:
Плотность. Учитывая высокую плотность жилья в Китае, уменьшение этажности, укрупнение площадей квартир и значительные расстояния между домами значимо влияют на класс жилья. Для нас это обычный жилой квартал, для Китая – удивительная пространственная свобода.
Видовые точки. Особенно если это вид на воду, как в случае Yicheng Qiwanli. Вода для Китая — это особый вид визуального удовольствия. Но в нашем случае при наличии видов на сложный ландшафт есть и «прекрасный» вид на действующую ТЭЦ, которая, может, будет перенесена, а, может, и нет. В общем, здесь всё неоднозначно.
Машино-места. Норматив для жилья класса А класса — полтора-два машино-места на квартиру. Это много. Нам не удалось проникнуть в паркинг, но, судя по всему, он расположен под всей территорий ЖК.
Места общего пользования. Это вообще отдельная история: при спорных фасадах и благоустройстве (об этом чуть ниже) внутри домов — шикарные коллекции и исполнение. Места общего пользования действительно люксовые.
Наличие общественных пространств. Значимый атрибут, но здесь он оказалась хитрее, чем могло показаться на первый взгляд. Во дворе не предусмотрено игровой или спортивной функций. Есть небольшая прогулочная зона с тренажерами, но она расположена за пределами жилого комплекса. Функция общественного пространства вынесена на отдельный этаж дома.
Больше всего поразило качество строительства. Жилой комплекс был введен в эксплуатацию в 2023 году. К лету 2024-го металлические элементы фасадов успели заржаветь. Покрытия уличной зоны с тренажерами износились. Много сколов, разбитых деталей, строительного мусора. Если бы мы сдавали квартиры в таком доме, позиционируя его как класс А, я уверен, покупатели уже устроили бы скандал. Но отсюда следует гипотеза. Такое внимательное отношение к качеству работ внутри дома и такое попустительство снаружи может говорит о следующем: либо проекту просто не повезло с подрядчикам, либо в китайском девелопменте то, что внутри, важнее того, что снаружи.
О нормативах и комфорте
Любой, кто связан с разработкой или проверкой градостроительной документации знает, что региональные и местные нормативы градостроительного проектирования (РНГП/МНГП) — наше всё. Даже с точки зрения целеполагания, и, на секундочку, философии развития городов, правила — это диктат и в то же время источник всего. Хочешь менять город долгосрочно — ищи героев и меняй РНГП.
В Китае бросается в глаза отсутствие детских и спортивных площадок, при этом большое количество озеленение. Для российских практиков-градостроителей это максимально непривычно. Как будто в Китае все функциональные пространства — это необязательный атрибут для девелопмента. Но, мы же помним, что значимым показателем для сбыта является наличие общественных пространств в проекте! В ЖК Yicheng Qiwanli, при ограниченности площади под эту функцию отведен 3-й этаж. Здесь расположено полуоткрытое общественное пространство с бассейном, зоной для занятия спортом, местами тихого отдыха, игровой площадкой и прогулочной зоной.
То обстоятельство, что под общественную функцию отдан целый этаж, уменьшает общую продаваемую площадь в проекте, но это балансируется ценой сбыта, так как у проекта появляется конкурентное преимущество. Пространством можно пользоваться в любую погоду и оно безопасно для детей, так как они не выходят из здания. Также напрашиваются варианты трансформации, поскольку здесь всегда можно переставить мебель или установить новое оборудование.
На какие мысли это наводит? Если цель градостроительства — это устойчивое развитие города и улучшение качества жизни горожан, то нормативы должны следовать этой цели и способствовать ее воплощению в реальность. Есть ли жителям дома принципиальная разница, где заниматься спортом? На улице или на третьем этаже своего дома в проветриваемом помещении? А есть ли разница, где провести спокойные вечер в кругу друзей, на лавочках на территории ЖК, или на террасе с видом на ландшафтные доминанты? Это тезисы для дискуссии, но все перечисленные варианты безусловно повышают качество и комфорт жизни, а это значит, что норматив должен предусматривать и такие сценарии.
Представьте, что мы забыли про нормативы градостроительного проектирования и начали придумывать их заново, объехав весь мир. Может, законодателю так и нужно поступить?